Ⅰ 捋一捋房地產長效機制的「工具箱」
最近一個多月來圍繞房地產的兩場座談會引起業界高度關注。一場是7月24日房地產工作座談會，邀請北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個城市政府負責人參加；一場是8月20日，住建部、人民銀行組織的房地產企業座談會，邀請融創、恆大、綠地、陽光城(000671,股吧)、中梁、華僑城、碧桂園、萬科、新城控股(601155,股吧)、保利、中海、華潤等12家企業參會。兩場會議雖然各有側重，但均透露出一個清晰的信號：房地產長效機制正在加速形成。
7月24日的座談會上，「房地產長效機制實施以來，取得明顯成效，值得充分肯定」。8月20日的座談會，則是從制定重點房地產企業資金監測和融資管理規則入手，研究進一步落實房地產長效機制，完善住房租賃市場金融支持政策體系及加快形成「租購並舉」的住房制度。
關於房地產長效機制，很多人片面理解為房地產稅出台才是終極目標，實際上近年來圍繞房地產調控，從國家相關部委到地方政府部門出台的一系列法律法規和政策措施，大多是房地產長效機制的具體體現，這些法規和政策措施在實踐過程中不斷完善，構成了房地產長效機制的基本框架。
關於房地產長效機制，從2016年的中央經濟工作會議就已經明確，主要是通過住房、金融、土地、財稅、投資、立法等手段來建立。表明房地產長效機制並非「一葯治百病」的單一制度，而是一個龐大的系統工程。
在8月12日博鰲房地產論壇上，中國房地產業協會原副會長兼秘書長朱中一對房地產長效機制有一個比較清晰的表述。他認為，房地產長效機制包括三點：一是明確規劃期內的住房發展目標，完善市場與保障相結合、租購並舉的住房制度；二是與住房制度、住房發展匹配、聯動的房地產金融信貸制度、土地供應制度、財稅制度；三是房地產市場的監管、整頓與調控。
基於兩場座談會透露出的信息，結合近年來房地產調控實踐，房地產長效機制的內容越發清晰。
首先是土地制度及相關措施。最大的突破莫過於《土地管理法》的修訂和實施，這一舉措為構建城鄉統一的建設用地市場邁出關鍵一步，也成為房地產長效機制的重要基礎。其重要意義在於，一是有利於限制地方政府征地權力，遏制擴張沖動；二是有利於增加建設用地供給，平抑房價波動；三是有利於搞活金融，促進住房租賃市場發展。
本輪調控，住建部明確提出「穩地價、穩房價、穩預期」的目標，並將「穩地價」放在首位。各地通過制定中長期住房發展規劃、提前下達土地供應計劃、調整土地出讓方式、限制土地出讓價格、增加住宅用地特別是保障房用地供應等手段穩定地價，取得了良好效果。這些手段也成為房地產長效機制的重要內容。
其次是房地產金融政策。房地產金融審慎管理制度構成了房地產長效機制的重要內容。房地產金融風險已經成為目前最大的「灰犀牛」，在「房住不炒」的主基調下，嚴控資金違規流入房地產成為監管重點。今年年初央行在發布《2019年第四季度中國貨幣政策執行報告》時明確提出，將按照「因城施策」的基本原則，加快建立房地產金融長效管理機制。從現實情況看，在個貸方面，基本形成了以差別化住房信貸政策為主要內容的框架，包括錨定LPR的房貸利率機制。在企業融資監管方面，正在形成房地產金融審慎管理制度。上半年央行通過降准、再貸款等方式大量釋放流動性，支持實體經濟，但始終嚴控資金違規流入房地產，嚴厲查處違規行為，對房地產信託、海外發債等融資渠道嚴格限制。從8月20日的座談會可以看出，重點房地產企業資金監測和融資管理規則已經形成，監管的基本原則是「穩住存量、嚴控增量」，實施手段是通過劃定「三條紅線」嚴控房企融資規模，降低杠桿率。
第三是住房保障體系和「租購並舉」制度。住房保障體系是房改以來房地產市場最大的短板，也是近年來各級政府的發力點。從「棚改」到老舊小區改造，從公租房建設到共有產權房試點，各地住房保障體系正在加速完善。特別是在集體土地建租賃住房方面，試點城市從13個增加到18個，涵蓋了大多數熱點城市。在租賃房土地供應方面，隨著新的《土地管理法》實施，集體土地入市的法律障礙被打破；在租賃房融資方面，6月國務院印發《海南自由貿易港建設總體方案》，其中明確提出支持住房租賃金融業務創新和規范發展，支持發展房地產投資信託基金（REITs）。一系列政策引導下，「租購並舉」的住房供應體系將加速形成。
第四是財稅政策。雖然法律意義上的房地產稅遲遲沒有出台，但與房地產相關的一系列稅收制度在房地產調控中一直發揮著重要作用。例如通過契稅調節高檔房與普通商品房、不同套數住房的交易成本，通過增值稅限制商品住房的持有成本，達到「房住不炒」的目的。這些財稅政策均是房地產長效機制的體現。此外，剛剛出台的《契稅法》也是房地產稅收制度改革的重要一環。
第五是整頓房地產市場秩序。良好的市場秩序是房地產長效機制的重要內涵。從2017年開始，住建部密集開展房地產市場整頓行動，通過加強制度建設堵塞市場管理漏洞；通過加強監管，大力查處違法違規企業和個人。針對房地產企業，嚴厲打擊捂盤惜售、違規售房行為，保障住房質量；針對中介企業，整頓各種虛假宣傳和市場交易亂象。各地方政府本著「因城施策」的原則，持續開展專項整治行動，為房地產市場健康平穩運行創造了條件。
第六，部分行政手段可能成為長效機制的一部分被長期沿用。本輪調控最直接的調控措施被歸納為「五限」，即限購、限貸、限價、限售、限商（限制商改住），其中使用范圍最廣、對需求端最具殺傷力的莫過於限購。限購政策在特定歷史時期、特定區域有其合理性，特別是針對一線城市和熱點二線城市，在很長一段時間內會持續保持「高壓」態勢。但是在「因城施策」「分類調控」的原則下，限購政策不能過於僵化，須根據市場變化及時做出調整。
在各種限制政策中，過於生硬的限價政策是最廣為詬病的行政手段，極易造成市場尋租和市場秩序的混亂，因此不應作為長效機制手段長期使用，應適時做出調整。
最後不得不說的是房地產稅，這是房地產長效機制中分量最重、影響最深遠的一顆棋子，也是「最難啃的硬骨頭」。從正式提出到列入立法規劃目錄，從「穩步推進」到「穩妥推進」，每一步進展都挑動著業界的神經，歷時數年始終是「只聽樓梯響」，卻不見明確的時間表。隨著不動產統一登記的實施和不動產信息全國聯網，房地產稅的制度障礙和技術障礙基本解除，相信已經進入立法目錄的房地產稅出台時間也不會太久。
Ⅱ 樓市問責力度不減 房價上漲過快城市或被監管
8月9日，央行發布《2021年第二季度中國貨幣政策執行報告》提出，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度。
業內人士表示，近日來中央層面多次強調「房住不炒」，落實城市主體責任，要求對調控不力的城市予以問責。高層密集發聲並加強市場秩序管理整頓，意在督促市場鞏固調控效果的長期性和穩定性，保護合理住房需求。
中央層面頻提房地產
2021年以來，房地產調控態度愈發明確。7月30日，中央政治局會議指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展。加快發展租賃住房，落實用地、稅收等支持政策。
中央政治局會議前一日，7月29日，住建部副部長倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市相關負責人，要求各地應增強工作的積極性、主動性、創造性，確保完成穩地價、穩房價、穩預期的目標。果斷採取措施，實施供需雙向調節，規范市場秩序，促進房地產市場平穩健康發展。加上2021年上半年的13個城市，今年已有18城被約談督導。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，住建部對於房價上漲過快城市的約談是一城一策長效機制的重要組成部分，從2019年開始就逐漸成為調控的主要模式，要求地方政府負起主體責任來，將房價上漲的幅度能夠控制下來，保持房地產市場的平穩運行。約談也進一步說明，熱點三四線城市也將逐漸納入到監管體系當中。
除對房價居高不下的城市持續約談外，7月23日，住建部等8部門還下發《關於持續整治規范房地產市場秩序的通知》指出，將在3年時間持續開展整治規范房地產市場秩序工作，重點整治房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務等領域人民群眾反映強烈、社會關注度高的突出問題。
7月22日，中央層面召開加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議也指出，要高度重視房地產工作中的新情況新問題。要牢牢抓住房地產金融這個關鍵，嚴格房地產企業「三線四檔」融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理、把發展保障性租賃住房作為「十四五」住房建設的重點等任務。
諸葛找房數據研究中心分析師陳霄表示，《通知》調動了房地產開發企業、中介機構、租賃企業、物業服務企業、金融機構以及媒體等各大社會主體，全方位、全主體進行市場監管，貫徹「房住不炒」，落實「三穩」目標。此外，提出建立制度化常態化整治機制，強化監督評價考核，預計更加靈活地踐行因城施策，精準調控成為接下來樓市調控的關鍵詞。
地方房地產調控全覆蓋
隨著中央涉房調控信號的不斷重申，地方調控再度全面升級。近日，浙江省召開房地產工作座談會指出，充分認清當前房地產市場的新情況新問題，進一步提高政治站位，切實履行主體責任，提升工作標准和質量，採取有力有效措施，扎實推進房地產市場平穩健康發展。
會議指出，綜合運用土地、金融、稅收等調節手段，合力發揮政府調控和市場調節作用；促進供需平衡和職住平衡，落實差別化住房信貸政策；增強調控風險預見性，打通各部門數據共享堵點，實現數據動態管理、實時監測，防範項目風險、信貸風險等，提高精準分析能力和風險防控能力。
在此之前，杭州剛發布新一輪調控政策，進一步加強住房限購、完善新建商品住房銷售管理、規范市場秩序。例如收緊落戶未滿5年戶籍家庭的購房政策，在此前限購1套的基礎上，增加了購房之日前2年起已在杭州限購范圍內連續繳納城鎮社保滿24個月。對於非戶籍人口，升級至購房日前4年，在杭州限購范圍內連續繳納城鎮社保或個人所得稅滿48個月。新建商品住房方面，購房意向登記家庭數與公開銷售房源數的比例大於或等於10：1的，無房家庭、普通家庭分別按社保繳納月數從多到少排序，高層次人才家庭先按B、C、D、E人才類別從高到低排序、同一類別人才再按社保繳納月數從多到少排序，以一定比例入圍公證搖號。
金華方面，明確實行住宅限售、實行公證搖號銷售，以及要求加強二手住宅價格監管、加強金融監管、嚴格更名管理、落實主體責任等十個方面調控。
剛被約談的惠州也加速新一輪調控落地。8月9日，惠州住建局發布《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，從限購、限價、限售、優化土拍規則、商品住房預售制度以及嚴查購房資金來源等方面對新房市場進行管控。這也是惠州首次同時啟用限購與限價，並延續3年限售，調控力度空前。
政策一直未松的北京也再度「打補丁」「堵漏洞」。8月5日，北京市住建委印發《關於進一步完善商品住房限購政策的公告》指出，夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數不符合本市商品住房限購政策規定的，自離異之日起3年內，任何一方均不得在本市購買商品住房。
成都市再出樓市新政，發布了《關於加強贈與管理和優化購房資格復核順位相關事宜的通知》，主要是為了「防止通過遷移戶籍、社保獲取靠前順位，以及通過贈與方式獲取購房資格」。
此外，二手房參考價政策也成為多城市重要調控手段。8月2日凌晨，東莞發布「莞八條」新政指出，東莞將在前期發布成交活躍二手樓盤網簽交易價格的基礎上，加快建立二手住房成交指導價發布機制，引導商業銀行合理發放二手住房貸款，加大對虛高掛牌價亂象的整治力度。7月26日，無錫市房地產市場管理和監測中心在調查分析基礎上，形成本市二手住房成交參考價格。
7月9日，上海發布二手房新政，在已實施房源掛牌核驗的基礎上，需增加價格信息的核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外發布。7月8日，西安發布《關於建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》，明確指出二手房交易各環節的有關機構要將二手住房成交參考價格作為參考依據。
二手房指導價管控效果顯著。據易居研究院統計數據顯示，全國最早落實二手住房成交參考價制度的深圳，上半年二手房價累計已下跌10936元/平方米，價格縮水幅度達15%。與此同時，實行二手房指導價政策的城市，成交量均呈明顯下降態勢。
除價格實際的參考意義外，二手房參考價實際上限制了買方對杠桿的使用。中達證券分析師諸葛蓮昕表示，雖然在實操過程中二手住房參考價格機制並未要求實際成交價格以參考價格為准，買賣雙方仍可自行協商成交價格；然而，商業銀行發放二手住房貸款時以二手房參考價為准，若成交價格高於參考價格，則買方購買二手房的首付比例實際有所提升。她表示，買方資金壓力增大，也成為驅動深圳二手住宅成交量大幅下滑的重要因素。
房地產市場將平穩健康運行
8月7日，深圳官方通報備受關注的「深房理」案件最新情況，經過多輪滾動排查和監管核查，截至目前共發現21.55億元經營用途貸款違規流入房地產領域。從房貸紅線、到二手房價格管控、再到房地產秩序全面規范整治以及保障性租賃住房等保障體系的完善，我國房地產行業進入新一輪調控周期，逐步形成監管閉環，房地產市場趨勢穩定已是必然。
「中央收緊房地產調控，這次有所不同。」野村國際（香港）中國區首席經濟學家陸挺表示，2020年開始，中央先後推出了控制房地產開發商債務增長的「三條紅線」，以及遏制銀行房地產貸款的「兩道紅線」。今年更是加大了對違規流入住房市場的商業貸款和消費貸的打擊力度，並進一步收緊對房企影子銀行融資端（如信託貸款和委託貸款）的調控。「種種跡象表明，中國房地產不會再走以前的老路，不會解除對樓市的種種限制。」他說。
中原地產首席分析師張大偉表示，深圳此次相比4月份的自查，查處金額多了42倍，背後其實體現的是調控力度真不一樣了。
張大偉表示，通過梳理2021年房地產調控，有一個非常明顯的特徵是在過去幾年房地產調控「一城一策」下，中央部門再次開啟密集發布政策，特別是住建部和央行持續加碼房地產調控政策，調控方式、力度及細致度均出現了顯著升級，調控「工具箱」不斷豐富，中央房地產調控方案密集出台，加強房地產金融審慎管理、建立多主體供給的住房制度、熱點城市集中供地機制、建立「人、房、地、錢」的聯動機制。
「對房地產市場仍抱有隻漲不跌的幻想是絕對不行的。」有業內人士坦言，中央層面正一步步從長期調控著手，行業需正面現實，未來房地產調控仍將趨嚴。
克而瑞研究中心研究員楊科偉預計，下一步住建部問責機制將不斷強化，更多房地產過熱、房價上漲過快的三四線城市將被納入監管體系；被約談城市調控加碼也是大概率事件。「基於調控政策趨於精細化、高頻化的判斷，前期已經出台過調控新政城市，諸如南京、武漢等，如果實施後效果未達目標，或出現新情況、新問題，進一步加大調控和監管力度也不無可能。」
貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，隨著房地產調控持續推進、房地產秩序全面規范整治，以及保障性租賃住房等保障體系的完善，我國的住房市場將全面實現「房住不炒」，社會居民實現「住有所居」，加快推進全面建設小康社會的進程。
Ⅲ 四川省住建廳：建立房地產長效機制政策「工具箱」
「房子是用來住的，不是用來炒的。」1月15日，2020年四川住房城鄉建設工作會議上，省住建廳廳長張正紅又一次強調這個定位，新的一年，要落實房地產市場城市主體責任制，探索構建「2+2+X」住房體系，以長效機制確保實現穩地價、穩房價、穩預期。
在落實城市主題責任上，省級層面出台《貫徹落實房地產市場平穩健康發展城市主體責任制四川工作方案》，建立長效機制政策「工具箱」，指導城市編制實施「一城一策」工作方案，加強城市間政策聯動和統籌協調。建立住房供給與土地供應、金融投放的聯動機制，促進房地產市場平穩健康發展。
在住房保障體系方面，繼續鼓勵各地通過集中新建、配建、改建、收購等方式新籌集公租房等，逐步實現公租房保障范圍常住人口全覆蓋。以解決新市民住房問題為出發點，鼓勵各地在新市民集中的開發區和產業園區，通過存量住房改造和商改住等方式發展一批政策性租賃住房。實施棚改10.2萬戶，重點攻堅改造老城區臟亂差棚戶區。
同時支持各地因地制宜發展共有產權住房。大力發展住房租賃市場，鼓勵發展長期租賃住房。進一步培育機構化、規模化租賃企業，支持國有企業發揮引領作用，鼓勵民營企業開辦住房租賃企業。加快建立和完善政府主導的住房租賃管理服務平台。成都市要深入開展中央財政支持住房租賃市場發展試點。
加強市場亂象整治和遺留問題化解。綜合運用行政、司法、行業自律等多種手段，持續推進住房租賃中介亂象整治等專項行動。建立地方政府牽頭、部門協同的組織協調機制，堅持「一盤一策」，加快「問題樓盤」化解。
張正紅透露，2020年還將研究制定住房公積金支持發展租賃住房和城鎮老舊小區改造政策措施。
（原題：《關於2020年四川房地產市場 省住建廳廳長這么說》）